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從事房地產(chǎn)工作，必不可少的會(huì)經(jīng)歷一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤階段，而項(xiàng)目開(kāi)盤前的營(yíng)銷策劃工作將直接影響到項(xiàng)目的開(kāi)盤效果甚至后期銷售情況，因此，如何做好項(xiàng)目開(kāi)盤前的營(yíng)銷策劃工作至關(guān)重要。

項(xiàng)目開(kāi)盤前，一定要先了解項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)情況，首先就是項(xiàng)目所在城市的整體市場(chǎng)概況，包括這個(gè)城市的地理位置，城市發(fā)展戰(zhàn)略，面積與人口規(guī)模，四周相鄰城市距離，以及城市各行政區(qū)域概況和重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。了解完整體市場(chǎng)概況就要了解項(xiàng)目所在片區(qū)市場(chǎng)房產(chǎn)概況，項(xiàng)目處于城市的哪個(gè)片區(qū)，是否是重點(diǎn)片區(qū)，片區(qū)內(nèi)有多少競(jìng)品項(xiàng)目，競(jìng)品項(xiàng)目與本項(xiàng)目對(duì)比后的優(yōu)劣勢(shì)以及價(jià)格差，***得出項(xiàng)目所在片區(qū)概況小結(jié)和整體市場(chǎng)結(jié)論，根據(jù)結(jié)論思考一些問(wèn)題，其中***主要的一個(gè)問(wèn)題就是項(xiàng)目市場(chǎng)狀況能否支撐項(xiàng)目開(kāi)盤目標(biāo)。

了解完市場(chǎng)后，就要制定初步市場(chǎng)營(yíng)銷策略，首先要盤點(diǎn)項(xiàng)目自身的基本情況，開(kāi)盤首期貨量的盤點(diǎn)，推售樓棟信息，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位并分析項(xiàng)目適用客群群體，根據(jù)現(xiàn)有工程進(jìn)度逐步制定推售計(jì)劃；制定開(kāi)盤目標(biāo)并分解目標(biāo)，根據(jù)銷售套數(shù)目標(biāo)要推斷上客目標(biāo)。開(kāi)盤前至關(guān)重要的一點(diǎn)就是定價(jià)，定價(jià)一定要進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格比對(duì)過(guò)程，比對(duì)過(guò)程***步，就是要選取市場(chǎng)比對(duì)項(xiàng)目并確定項(xiàng)目參照權(quán)重，這里分為同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目和同區(qū)不同質(zhì)項(xiàng)目；第二步是確定競(jìng)品項(xiàng)目區(qū)域和競(jìng)品項(xiàng)目因素，第三步是對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行打分和權(quán)重累加，***一步是匯總比較打分體系得出比較價(jià)格，***終根據(jù)各競(jìng)品打分價(jià)格對(duì)自身項(xiàng)目定下合理價(jià)格。

農(nóng)批市場(chǎng)營(yíng)銷代理

一個(gè)新項(xiàng)目的開(kāi)始，必定要梳理項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，并且根據(jù)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行定位語(yǔ)提煉，從區(qū)位、交通、配套、環(huán)境再到內(nèi)部的規(guī)劃、綠化、產(chǎn)品、建筑特色以及品牌等提煉定位語(yǔ)，做成項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)解析，為項(xiàng)目宣傳打下基礎(chǔ)。而開(kāi)盤前，更要制定好推廣計(jì)劃，分三條干線：工程線、銷售線、推廣線。工程線要確定外展點(diǎn)，并保證可以投入使用，等到項(xiàng)目啟動(dòng)后，要確定現(xiàn)場(chǎng)、銷售中心、園區(qū)和樣板間等要達(dá)到接待條件；在橫向分期上，分為準(zhǔn)備期、啟動(dòng)期、強(qiáng)攻期和爆發(fā)期。準(zhǔn)備期中，銷售線要做到主力團(tuán)隊(duì)的組建，外展場(chǎng)說(shuō)辭撰寫及培訓(xùn)，項(xiàng)目百問(wèn)的撰寫及培訓(xùn)；推廣線上要做到項(xiàng)目開(kāi)始宣傳、拓客行動(dòng)開(kāi)始，留電后期邀約，單頁(yè)開(kāi)始制作，各合作商洽談完畢，樓書(shū)，戶外宣傳銷售物料制作完畢。啟動(dòng)期銷售線上要做到全部人員到崗、銷售說(shuō)辭和百問(wèn)培訓(xùn)并通關(guān)完畢，意向客戶登記；推廣線上要將各類推廣***出街，銷售類所有物料全部制作完成并投入使用，認(rèn)籌初步啟動(dòng)。強(qiáng)攻期銷售線上要認(rèn)籌啟動(dòng)，客戶陌拜和客戶梳理，渠道開(kāi)始拓展；推廣線上要做到銷售中心開(kāi)放活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)舉辦，盛大認(rèn)籌活動(dòng)。爆發(fā)期階段銷售線上要梳理認(rèn)籌客戶，推售產(chǎn)品、數(shù)量確定，價(jià)格確定；推廣線上要將樓書(shū)等所有開(kāi)盤宣傳物料投入使用，開(kāi)盤活動(dòng)的準(zhǔn)備及執(zhí)行。

俗話說(shuō)，萬(wàn)事都要開(kāi)個(gè)好頭，一個(gè)項(xiàng)目的初步形象與定位基本就在開(kāi)盤前就被確定下來(lái)了，因此，作為一名合格的房地產(chǎn)策劃人員，一定要將項(xiàng)目開(kāi)盤前的營(yíng)銷策劃工作做好，準(zhǔn)備充分，分析到位，定位準(zhǔn)確，精準(zhǔn)拓客，大量蓄客，這樣，才能給項(xiàng)目帶來(lái)***步的成功！